时代邻里资产负债率连续三年超95% 人工成本攀升占销售成本总额6成

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房地产公司的房地产上市已成为一种趋势。近日,时代中国控股旗下房地产公司时代邻居控股有限公司披露了上市申请材料,并计划在香港联交所上市。

依靠中国在母公司时代实现的规模扩张,该社区近年来发展迅速。收入方面,收入从2016年的3.73亿元人民币增加到2018年的6.96亿元人民币,复合年增长率为36.6%。 2019年上半年,公司收入增长48.1%至4.56亿元。

2016年至2018年,《时代》社区净利率由2010年的2010万元增至2018年的6420万元,年均复合增长率为78.8%。 2019年上半年,公司净利润达到4180万元,同比增长50.7%。

但是,近年来,《时代》(Times China)的持股量激增,高保费导致债务大幅增加。截至今年年中报告,时代中国控股的计息负债为501.21亿元,较2018年底增长23.52%,其中短期债务为100.3亿元,较2018年末增长37.17%至2018年底。今年前8个月,公司实现销售收入431.4亿元,仅完成年度目标的57.52%。

与此同时,“时代”社区的资产负债率高于其同业。从2016年到2019年,分别为98.1%,95%,97.1%和93.7%。另外,公司面临更大的人工成本压力。根据招股说明书数据,2016-2018年按销售成本入账的人工成本分别占销售总成本的59.1%,56.1%和56.7%。

关于公司的财务状况和上市计划,《长江商报》记者向该时区发了采访信,在新闻发布之前没有得到答复。

单独的财产清单

9月9日,时代中国宣布宣布拆分该公司子公司的时间范围,并在联交所主板独立上市。拟议的分拆和上市完成后,时代中国将不会保留对时报已发行股本的任何权益,并且时报邻居将不再是时报的子公司。

因此,Time Neighborhood主要从事提供物业管理服务,非所有者增值服务,社区增值服务和其他专业服务。该公司成立于1998年,于2016年收购了万宁房地产,并于2019年收购了东港房地产。

根据中原苑《2019物业百强报告》的统计,广州时报地产在继佳美宜美和新城岳之后,在中国百强地产中排名第13位。

Time China的公告并未透露该社区的规模。然而,根据《时代中国绩效报告》,2019年上半年,时代中国提供了210个项目阶段的物业管理服务,实现营业收入3.33亿元人民币,同比增长74.7%。时代中国表示,拟议中的分拆将促使保留集团和分拆集团更加专注于各自业务的发展,战略规划和更好的资源分配。

近年来,《纽约时报》社区的表现迅速增长。收入从2016年的3.73亿元人民币增加到2018年的6.96亿元人民币,复合年增长率为36.6%。 2019年上半年,公司收入增长48.1%至4.56亿元。 2016年至2018年,纽约时报社区净利率从2010年的2010万元增加到2018年的6420万元,年均复合增长率为78.8%。 2019年上半年,公司净利润达到4180万元,同比增长50.7%。

财经评论员阎跃进告诉《长江商报》,分拆上市是主流,这与过去两年香港联合交易所相对便利的上市机会有关。通过上市,它还可以形成更好的房地产开发模式,也可以帮助此类公司在将来借用上市以加速规模扩张。

超过30%的收入来自母公司

在报告期内,《纽约时报》附近的所有指标均处于行业中间。但是,从长远发展来看,2018年公司增值服务在公司中的比重略有下降,未来的想象空间仍集中在母公司时代中国实现的规模扩张上。

近年来,房屋公司将房地产资产拆分为繁荣商品,并且该社区也隶属于母公司。时代广场附近最大的客户是时代中国集团,该集团提供物业管理服务,为非所有者提供增值服务以及社区增值服务。

数据显示,在2016年,2017年,2018年以及截至2019年6月30日的六个月中,提供给时代中国集团的服务收入分别为1.2亿元,1.21亿元和2.16亿元。 12.2亿元,分别占公司总收入的32.3%,23.4%,31.1%和26.8%。

在2016年,2017年,2018年以及截至2019年6月30日的六个月中,为该公司前五名客户提供的服务收入分别为1.26亿美元,1.37亿美元,2.38亿美元和1.33美元。 1亿元,分别占公司总收入的34.0%,26.4%,34.2%和29.4%。其中,物业管理服务项目同期收入分别为2.22亿元,3.31亿元,4.04亿元和2.96亿元,分别占公司总收入的59.5%,63.7%,58.1%和64.9%;分别。

公司的管理领域不断扩大。从2016年到2019年,该公司的物业总建筑面积为1310万平方米,1600万平方米,1880万平方米和4270万平方米(包括市政环卫服务)。 )。

2019年上半年,公司获得了15份物业管理合同,包括学校,住宅楼,政府办公楼和商业项目等物业管理项目。管理面积的增加仍然有限。对公司贡献最大的物业管理服务业务一度推高了人工成本。公司的人工成本从2016年的1.69亿元人民币增加到2019年上半年的2.26亿元人民币,从59.1%增至67.7%。压缩利润率。

Time Neighborhood正在努力减少对母公司的依赖并扩大新业务。报告期内,纽约时报社区的外部项目增长速度更快,所占比例从2016年的18.8%增加到2018年的26.8%。截至2019年6月30日,公司管理了151个物业管理项目。项目,比2018年12月31日增加了235.6%。

2019年上半年,第三方房地产开发商的管理面积为19400平方米。该收入从2016年的4200万美元增加到2018年的1.08亿美元,以及今年上半年的1.04亿美元。 2019年上半年,公司获得了15份物业管理合同,包括学校,住宅楼,政府办公楼和商业项目等物业管理项目。管理面积的增加仍然有限。

财务评论员闫跃进认为,扩大规模和其他做法将有助于实现规模经济。此外,地铁中的一些物业管理项目也充分证明了它们对于非住宅物业项目具有良好的运营优势。

资产负债率连续三年超过95%

最近几天,一连串的销售消息将《时代》中国推到舆论漩涡的中心。时报中国表示,它不知道网络传输的截图。像其他开发商一样,出售房屋是正确的,而且全国性营销一直在做。这是正常的营销和促销方法;有关裁员的信息不正确,相关文件也不在内部发布。

尽管中国的时间否认裁员,但这实际上是它面临绩效压力的事实。在2018年业绩会议上,时代中国将2019年的销售目标定为750亿元人民币。数据显示,2019年上半年,公司合同销售金额为312.3亿元,同比增长20%,仅完成年度销售目标的41.6%,较46%下降5.4个百分点。在去年同期。

为了迅速进入1000亿人口的格局,中国在今年上半年积极征地,新增土地储备和征地数量已超过去年全年。但是,早在几年前,国有化布局的战略计划就有些失衡,广东省仍有90%以上的项目储备充足。

中国“无所不包”的时代已经大大扩展,高价值的土地收购导致债务显着增加。截至今年年中报告,时代中国控股的计息负债为501.21亿元,较2018年底增长23.52%,其中短期债务为100.3亿元,较2018年末增长37.17%至2018年底。今年前8个月,公司实现销售收入431.4亿元,仅完成年度目标的57.52%。根据万德数据(Wande Data),自2014年以来,该时代的中国运营现金流一直为负,今年上半年为-27.75亿。

与此同时,纽约时报社区的资产负债率也高于同行。从2016年到2019年,分别为98.1%,95%,97.1%和93.7%。统计数据显示,截至2018年底,排名前十位的房地产公司资产负债率均不超过80%,其中健康资产负债率高达75%。在2019年上半年,上市的前十大房地产公司的资产负债率总体上保持在80%以内。

财经评论员严跃进告诉《长江商报》,理论上,物业或服务公司的资产和负债不会太高,因为它们不涉及大型项目的收购和运营。类似于高负债的情况,或与其收购相关的项目,外部融资。

就现金流量而言,2016年时代邻里经营活动产生的现金流量净额为438.3万元,2017年为净流入2330.7万元。 2018年经营活动产生的现金净流入11.15亿元,但已用于公司投资活动。现金净流量也达到了15.43亿元。

截至2019年上半年末,公司投资活动产生的现金流量净额为1.09亿元,但经营活动产生的现金流量净额为8.47亿元,加上公司经营活动产生的现金流量净额。融资活动为1.39。亿元。 2019年上半年末,在纽约时报社区的现金和现金等价物大幅减少至3.04亿元。

(编辑:赵金波)

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